전세(월세) 계약 시, "전세 사기"를 피하기 위한 [필수 체크리스트] 10가지

🧾 전세 사기를 피하기 위한 계약 전 필수 체크리스트

 

전월세 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본 확인만으로는 안심할 수 없습니다.
최근에는 서류 위조, 대리 계약, 이중 계약 등 정교한 전세 사기 수법이 많아지고 있기 때문입니다.

이 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 항목을 실제 사례 중심으로 정리했습니다.
이 순서대로 점검하면, 웬만한 전세 사기는 피할 수 있습니다.

 

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🏡 1. 등기부등본 최신본 확인 (당일 발급 필수)

• 소유자 명의가 계약 상대와 일치하는가?
• 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계는 없는가?
• 최근 등기일자가 있는 경우, 변동 사유를 꼭 확인

💡 TIP: 계약 전날이 아닌 계약 당일 아침에 인터넷등기소에서 직접 열람하세요.

 

 

* 전월세 계약시 가장 기본 체크리스트가 등기부등본인데요,

등기부등본 열람방법과 쉽게 이해하는 방법은 지난 포스팅을 참고해주세요.

 

2025.11.10 - [생활정보] - 전월세 계약 전 꼭 확인해야 할 ‘등기부등본’ 완벽 가이드

 

 

 

 

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🧍‍♂️ 2. 집주인 신분증과 등기부 명의자 일치 여부

• 신분증상의 이름과 등기부의 이름이 동일해야 합니다.
• 대리 계약이라면 반드시 위임장 + 인감증명서 원본을 받아야 합니다.
• “제가 대신 계약해요”라는 말은 무조건 의심하세요.

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📑 3. 건축물대장으로 건물의 합법성 확인

• 불법 증축, 다가구를 다세대로 불법 개조한 경우 주의!
• 보증보험 가입이 거부될 수 있습니다.

👉 정부24 또는 세움터 사이트에서 “건축물대장 열람” 가능

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📋 4. 전입세대열람원으로 기존 세입자 확인

• 이미 살고 있는 세입자가 있다면,
  내 보증금은 **후순위(나중)**가 될 수 있습니다.
• 전입일자와 확정일자를 비교해 위험 여부 판단

👉 주민센터에서 ‘전입세대열람원’ 발급 가능 (계약서 지참)

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💰 5. 보증금 대비 근저당 비율 확인 (60% 이상이면 위험)

등기부등본의 을구(乙區)에 근저당이 있다면, 그 금액이 시세의 60%를 넘지 않아야 안전합니다.

 

예) 아파트 시세 4억 → 근저당 2억4천 이하가 안전선

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🧾 6. 계약금 입금 계좌 명의 확인

• 입금 계좌 명의가 소유자 명의와 다르면 절대 송금 금지
• “가족 명의로 받아요”라는 말은 사기의 전형적인 수법
• 부동산 중개업소 명의 계좌로 대납하는 것도 위험

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🏠 7. 임대차계약서 3부 작성 + 확정일자 받기

• 계약서는 반드시 임차인·임대인·중개인 서명 날인
• 계약 후 즉시 주민센터에서 확정일자 부여
• 확정일자 + 전입신고 완료 시, 보증금 법적 보호 가능

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🏢 8. 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

보증보험이 안 되는 물건이라면, 그 자체로 ‘위험 신호’입니다.
계약 전, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 홈페이지에서
해당 주소의 보증보험 가입 가능 여부를 미리 조회하세요.

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🔍 9. 부동산 중개사 등록 여부 확인

• 공인중개사무소가 국토교통부 공인중개사 등록 시스템에 등록되어 있는지 확인
• 중개사 명함, 중개등록번호, 사업자등록증을 반드시 촬영 보관

💡 불법 중개소를 통한 계약은 ‘중개사고 보상보험’ 적용이 불가합니다.

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📷 10. 계약 현장 사진·영상 기록 남기기

• 계약 시, 임대인·중개인·임차인 3자 함께 있는 장면을 촬영
• 계약금 송금 내역, 계약서 사진 등 증거 확보
• 추후 분쟁 시 강력한 법적 증거로 활용 가능

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🧩 마무리

 

전세 계약은 신뢰가 아닌 확인과 증거로 안전을 확보해야 합니다. 사기 피해자 대부분이 “설마”라는 생각으로 간단한 확인을 건너뛴 경우가 많습니다. 등기부등본 + 신분증 + 건축물대장 + 전입세대열람원 + 보증보험 가능 여부 이 다섯 가지만 철저히 확인해도, 전세 사기의 90%는 예방할 수 있습니다. 🏡 내 전세금은 내가 지킵니다. 확인하고, 또 확인하세요.