아파트 취득할 때 ‘부부 공동명의’ 해야 할까? – 공동명의 장단점 분석

 

흔히 주택을 비롯한 부동산을 취득할 때

부부 공동명의로 등기하는 경우가 있습니다.

 

이 경우 부부가 그 부동산을 함께 소유했다는 상징적인 의미도 있지만

무엇보다 절세에 도움이 되기 때문에 선택합니다.

 

그런데 공동명의로 하면 왜 절세에 도움이 되는 걸까요?

공동명의에는 장점만 존재하는 걸까요?

 

이번 글에서는 아파트 공동명의 장단점을 중심으로,

부부가 함께 명의를 나눴을때 생기는

세금 절세 효과, 그리고 주의할 점까지 하나하나 살펴보겠습니다.

 

1. 아파트 공동명의 vs 단독명의 뭐가 다를까?

 

 

한 사람 명의로만 하면 단독명의

두 사람 이상이 지분을 나눠서 공동으로 소유하면 공동명의라고 해요.

부부가 50:50으로 나눠서 소유하는 방식이 가장 일반적입니다.

물론 6:4, 7:3처럼 다른 비율도 가능합니다.

 

​

✅ 부부 공동명의 핵심 요약

구분	장점	단점
세금	양도세 절세, 종부세 부담 완화	취득세, 양도세 계산 복잡
자산 분산	상속·증여에 유리	재산 분할 갈등 가능성
기타	금융·부동산 리스크 분산	대출, 청약 자격에 영향 가능

 

 

 

2. 아파트 공동명의 장점 

 

 

1) 양도소득세 절세 효과

 

 

부동산을 팔 때 생기는 차익에 대해

부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다.

 

​이 세금은 소득이 많을수록 세율이 올라가는 구조죠.

 

그런데 공동명의로 아파트를 소유하면

양도차익을 부부가 나눠서 계산하게 되면

각자에게 적용되는 세율 구간이 낮아져

전체적으로 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.

 

또 공제를 각각 적용할수도 있죠.

 

차익 1억 발생시 5천만원씩 나눠 가집니다

2억 발생시 1억씩 나눠 가지는 구조이고,

2억보다는 1억에 대한 세율이 싸니까 세금이 더 적게 됩니다.

 

예를 들어 6억원에 매수한 아파트를

2년 뒤 7억에 매도하면 차익 1억이 발생합니다.

 

v 단독명의: 기본공제 250만원 후 9750만원에 대해서 세금 부과

v 공동명의: 각각 250만원씩 500만원 공제

→ 세금 부담 더 줄어들죠

 

 

2) 종합부동산세 절세 효과

 

​아파트 공시가격이 일정 금액을 넘으면

종합부동산세가 부과됩니다.

​

단독명의라면 전체 금액에서 12억원까지만 공제되지만,

공동명의는 각자 9억씩 공제가 가능해요.

 

​예를 들어 17억짜리 아파트를 공동명의로 소유한다면,

각자 8.5억 지분을 가진 것으로 보고 둘 다 세금이 0원이 될 수도 있어요.

 

v 단독명의

1세대 1주택자 기본공제액

12억 공제 적용하면 과세표준 5억으로,

공시가격 17억에서 기본공제 12억 제외하면

과세표준 5억

5억에 세율 0.5% 적용시

세금 250만원 산출

 

 

v 공동명의

지분 50:50인 경우

각각 9억씩 공제받을 수 있기 때문에

과세표준 0원 적용되어

세금도 0원

 

단, 공시가격 18억을 초과하는 주택을 보유하고 있는 경우

부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청 여부에 따라서

결과가 달라지기 때문에 본인의 상황 고려하여

더 유리한 쪽으로 신중하게 선택해야 합니다.

​

​v 과세특례 신청시

단독명의처럼 계산

(향후 고령자, 장기보유 등 세액공제 혜택 가능)

 

v 과세특례 미신청시

각각 별도로 계산 (세액공제 불가능)

 

​

3) 임대소득이 있다면? - 소득 분산으로 종합소득세 절세

 

월세나 전세보증금으로 발생하는

임대소득이 있는 경우에도 공동명의가 유리합니다.

 

연간 2000만원 이하의 임대소득은

분리과세(14%)를 선택할 수 있는데,

 

공동명의라면

임대소득이 부부 각각에게 절반씩 배분되어

분리과세 선택이 가능하고 그만큼 세금이 줄어듭니다.

 

단독명의이면서

임대소득이 2천만원 이상으로 나오는 경우

전체 금액이 종합과세 대상이 되어

높은 세율이 부과될 수 있어요.

 

1년에 임대소득이

3천만원 발생한다고 가정했을때,

 

v 단독명의

​임대소득 3천만원이 나의 다른 소득과 합산되어

종합과세 대상이 됨.

 

v 공동명의

임대소득 3천만원을 각 1500만원씩 분리함.

2000만원 이하이기 때문에 분리과세 14%만 적용 가능

 

​다른 소득과 합산되지 않기 때문에

종합소득세율과 별도로 계산,

누진세 적용 안되고 14% 단일세율 적용

 

이렇게 각각 임대소득을 나누면

종합과세 말고 분리과세를 적용할 수 있어

세금이 대폭 줄어듭니다.

 

 

4) 상속세 대비 가능

 

​

부부 중 한 명이 먼저 사망했을 때,

단독명의라면 집 전체가 상속재산이 되며

따라서 상속세가 높게 책정이 됩니다.

 

그러나 공동명의라면

사망한 배우자 몫의 지분만(50%)

상속 대상으로 잡히기 때문에

상속세 부담도 크게 줄어들어요.

 

​​상속세도 누진세율 적용되므로

상속되는 자산이 높을수록 세금을 더 많이 내야 합니다.

 

아파트 공동명의 변경 시 추가 세금 발생

​

처음에는 단독명의로 했다가

나중에 배우자에게 명의를 넘긴다면,

이건 증여로 간주가 됩니다.

 

증여세와 더불어

추가 취득세(3.5%)가 부과될 수 있어요.

 

처음부터 공동명의로 시작하지 않으면

오히려 세금이 더 늘어날 수도 있다는 점, 기억하셔요.

 

​

2-1. 공동명의, 이럴때 특히 좋아요

 

 

v 향후 집을 팔 계획이 있고 양도차익이 예상되는 경우

 

v 월세 등 임대소득이 발생하는 부동산을 소유한 경우

 

v 종부세 부과가 우려되는 고가 아파트를 보유한 경우

 

v 배우자에게 증여, 상속 가능성이 있는 경우

 

​

3. 아파트 공동명의 단점

 

 

공동명의는 분명

여러가지 절세 전략에 도움이 되지만,

모든 사람에게 무조건 유리한 것은 아니에요.

 

개인의 상황, 부동산 목적,

세금 구조를 함께 고민해 보시고

결정해야 합니다.

 

​​

1) 취득세가 더 들 수 있음

 

지분별로 각각의 취득세를 내야 하므로

단독명의보다 더 많은 세금이 나올 수도있습니다.

 

2) 청약 자격 불이익 가능

 

부부가 각자 주택을 보유한 것으로 간주될 수 있어

무주택자 요건 충족이 어려워질 수 있습니다.

예: 한 명은 무주택 상태를 유지하고 청약을 준비하려는 경우 단독명의가 유리

 

 

3) 이혼이나 사망 시 재산 분할 갈등 가능성

 

공동명의 상태에서 이혼 시 

정확한 지분 확인 및 정리가 필요하고 

분쟁으로 이어지기 쉬움

한쪽이 사망할 경우 상속 지분에 따른 복잡한 계산이 생깁니다.

 

 

 

장단점 결론

 

상황	추천 명의 방식
세금 절세가 목표	공동명의(양도세, 종부세 절세 효과)
청약을 준비 중	단독명의 (무주택 유지 유리)
소득 차이가 큰 부부	고소득자에게 소득 귀속 방지 위해 공동명의 고려
재산 갈등이 우려됨	명확한 지분 설정 필요 (공동명의 시 5:5 기본, 다른 비율도 가능)