전세·월세 만료시 도배·장판, 원상복구의 책임은 누구에게 있나요? (임대인 VS 임차인)

전세·월세로 거주하다가 이사할 때 대형 가전이나 가구를 뺐더니

벽면 가득 곰팡이나 얼룩이 생겨서 난감했던 경험이 한번쯤은 있을텐데요~

저는 이 경우 원상복구를 요구하는 집주인을 만난 적이 있습니다.

반면에 벽지의 커다란 얼룩뿐만 아니라 못질, 장판에 생긴 제법 큰 까짐도

쿨하게 넘어갔던 집주인을 만난 적도 있죠.

 

그렇다면 전세·월세 만료시 임차인(세입자)는

어디까지 원상복구, 수선의 의무를 가지고 있는 걸 할까요?

임대인(집주인)마다 다르니 케바케라고 해야 할지~

정말 알쏭달쏭한데요

오늘은 도배·장판부터 각종 집수리 항목들에 대해

임대인과 임차인 중 누가 수선의무를 가지는지를 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 법률상 기본 원칙: 임차인의 ‘원상복구 의무’는 제한적

 

📌 민법 제615조

 

임차인은 목적물을 계약에 따라 사용·수익한 후

원래의 상태로 반환해야 한다고 규정되어 있습니다.

그러나 여기서 말하는 ‘원래의 상태’는

사용으로 인한 자연적인 마모나 노후는 포함하지 않습니다.

 

 

2. 그렇다면 도배 장판 원상복구는 누가 해야 하나요?

 

 

대부분의 경우, 도배지나 장판은 일정 기간 사용에 따른 자연 마모(=통상 손해)로 간주되며 

이런 경우에는 임차인이 원상복구 의무가 없습니다.

즉 임대인이 책임지고 도배나 장판을 교체해야 합니다.

 

그러나 임차인이 책임지는 예외의 사항도 있는데요 

아래와 같은 경우에는 임차인이 원상복구 또는 일부 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

 

📌 임차인이 책임지는 예외 상황

상황	임차인 책임 여부
벽에 못을 여러 개 박아 구멍이 심하게 난 경우	✅ 책임 있음
장판에 무거운 가구로 찢김이나 깊은 자국이 생긴 경우	✅ 책임 있음
아이가 벽에 낙서를 많이 한 경우	✅ 책임 있음
담배 연기 등으로 벽지가 변색된 경우	✅ 책임 있음
입주 후 벽지/장판을 임의로 교체한 경우	✅ 책임 있음 (사전 동의 여부 중요)

 

 

 

3. 임대차 계약서 상의 조항

 

 

임대차 계약서에 ‘퇴거 시 도배/장판 원상복구’ 관련 조항이 있다면

그 내용이 우선 적용됩니다.

하지만 임차인의 책임 범위를 과도하게 규정한 경우에는

판례에 따라 무효가 될 수도 있습니다

(민법 제103조 위반: 반사회질서 법률행위)

공정거래위원회 표준임대차계약서에서도 

‘통상 손해는 임차인 책임 아님’을 명시하고 있습니다.

 

 

4. 그 외 원상복구 책임의 구체적 범위

 

항목	임차인 책임 여부	설명
벽지, 장판의 일반적인 마모	❌ 없음	햇빛 바램, 사용에 따른 훼손 등은 자연소모로 간주
벽지에 못자국, 낙서, 테이프 자국 등	✅ 있음	고의 또는 과실에 의한 손상은 임차인 책임
장판에 가구 눌림, 긁힘 등 심한 손상	✅ 있음	정상이 아닌 손상은 복구 대상
에어컨, 보일러 등 가전의 고장	상황에 따라 다름	자연 고장은 임대인, 임차인 과실이면 임차인 책임
임의로 인테리어 변경 후 원상복구 미이행	✅ 있음	임대인 동의 없이 변경했을 경우 복구해야 함

 

 

 

5. 실제 사례 예시

 

 

♣ 사례1: 입주 전보다 벽지 상태가 더러워졌지만 별다른 손상이 없는 경우

→ 임차인이 책임지지 않아도 됨.

 

♣  사례2: 임차인이 벽에 붙박이 선반을 설치하면서 큰 구멍을 뚫은 경우

→ 임차인이 수리 또는 수리비 부담.

 

♣ 사례3: 임차인이 거실 벽지를 직접 교체했으나 퀄리티가 낮아 원상복구 요청

→ 동의 없이 교체했을 경우 임대인 요구가 정당할 수 있음.

 

 

6. 원상복구 분쟁 줄이는 팁

 

 

♣ 입주 전 상태 사진 촬영 및 보관

♣ 퇴거 전 임대인과 복구 범위 협의

(대화, 타협으로 원만하게 해결되면 가장 좋겠죠?)

♣ 비용 문제 발생 시 한국감정원 ‘원상복구 기준표’ 참고

♣ 필요 시 LH나 구청 소비자상담실, 대한법률구조공단 등에서 상담도 받아보세요