주택담보대출이란? LTV, DTI, DSR 어려운 용어 정리 [주담대 1편]

주택담보대출이란? LTV, DTI, DSR 맨날 헷갈리고 어려운 용어 정리 [주담대 1편]

 

 

주택을 구입 할 때 전액 현금으로 지불하는 사람이 얼마나 될까요?

주택은 고가이기 때문에 대부분 대출을 받아서 구매하는데요,

내 집 마련을 위해서 꼭 넘어야 할 산이 바로 대출, 특히 주택담보대출입니다.

 

 

그런데 주택담보대출을 알아보다 보면 꼭 듣는 용어들이 있어요.

LTV, DTI, DSR

 

 

이 세가지 단어는

뉴스를 보거나, 기사를 볼 때 부동산 정책에 빠지지 않고 등장하는 용어인데

아무리 들어도 어렵고 자꾸 헷갈리죠.

 

자주 들어서 되게 익숙한데 정확하게 몰라서 낯선 느낌이 드는 단어...

이번에 아주 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

 

 

1. LTV (주택담보인정비율) : 40~70%로 제한 (생애최초의 경우 80%까지 가능)

 

LTV 용어 개념은 ‘Loan To Value’의 줄임말로,

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 말합니다.

 

예> 5억 원 아파트를 구입할 경우

LTV가 60% 라면, 5억 원 × 60% = 3억 원까지 한도가 나온다는 것입니다.

 

쉽게 말해 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지를

나타내는 용어라고 생각하면 됩니다.

 

 

 

2. DTI (총부채상환비율) : 40%~70%로 제한

 

아파트 구입 시 LTV로 한도가 결정되면 그 금액은 최대한도 금액인데

은행에서는 그 금액을 모두 대출해 주는 것은 아닙니다.

그다음으로 적용하는 것이 바로 DTI입니다.

 

 

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출상환액을 의미합니다.

채무자의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되느냐?

채무자가 1년 동안 버는 연봉 중에서

대출 원금과 이자를 얼마나 갚아나갈 수 있느냐?....하는 것을 따지는 비율이죠.

대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해서 마련한 장치입니다.

 

 

예) 연봉이 5,000만 원인데, DTI 가 40% 조건이라고 한다면,

5,000만 원 × 40% = 2,000만원 * 1/12 (12개월) = 약 166만원 (한달 상환금액)

한 달 상환금액이 166만원을 넘어서는 대출은 할 수 없다는 의미입니다.

 

 

 

3. DSR (총부채원리금상환비율)

 

DSR은 DTI보다 더 강도가 높고 엄격한 규제로,

모든 금융부채의 원리금을 합산해 소득 대비 몇 퍼센트인지 산출해

대출 가능 금액을 결정하는 방식입니다.

 

DTI는,

본건 주 담대 원리금 + 타건 주 담대 원리금 + 기타 대출 이자 = ***원 ÷ 연간 소득

 

DSR는,

본건 주 담대 원리금 + 타건 주 담대 원리금 + 기타 대출 원리금 = ***원 ÷ 연간 소득

 

* 기타 대출은 카드론, 신용으로 빌린 것, 학자금으로 빌린 것, 자동차 할부금 등을 모두 포함합니다.

 

예> 연봉이 꽤 높은 편임에도 차량 할부와 마이너스 통장 부채가 겹쳐

연간 상환액이 연소득 절반에 육박해버린다면

이로 인해 DSR 예시가 제시하는 50% 선을 훌쩍 넘어서,

결국 원하는 금액만큼 대출을 못 받게 됩니다.

 

따라서 주택을 구입하기 전에 기존 대출을 최대한 갚아서 정리하고 난 뒤

주택담보대출 신청을 하는 것이 유리합니다. 그래야 최대한 많은 금액을 대출 받을 수 있어요.

 

 

※ 종합 결론

 

주택담보대출 받을 때 꼭 필요한 기초 지식, LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았는데요.

가장 중요한 것은 내가 사려고 하는 주택의 가치와 내 소득을 살펴보고,

실제 받을 수 있는 대출 한도를 파악하는 것입니다.

 

대출 한도 파악 없이 덜컥 주택 매매 계약을 체결했다가는

나중에 대출이 안 나와서 큰 낭패를 당할 수 있으니

(실제 대출이 충분하게 나오지 않아 잔금을 치르지 못해 계약이 무산되는 경우까지 봤어요^^;;)

구입 전에 잘 살펴보고 대출 상담을 받아보는 것이 좋겠습니다.