"단돈 1억으로 10억 아파트 산다?" 지분형 모기지 장단점 분석

정부가 '내집 마련'의 새로운 방법을 제시하려고 준비중입니다.

대출을 받는 대신 공공이 지분투자를 해 주택구입을 지원하는 정책!

 

바로 집값의 10%만 있어도 내집마련을 할 수 있다는

지분형 모기지 제도입니다.

 

정말 내 돈 1억원만 있으면 10억원짜리 아파트의

주인이 될 수 있는 길이 열리는 것일까요? 

 

1억으로 10억짜리 아파트를 살 수 있다니 듣기만 해도 설레는데,

그래서일까요... 요즘 부동산 관련 최대 이슈는

지분형 모기지가 되어버린 것 같습니다.

 

정부는 6월에 지분형 모기지의 세부방안을 발표하겠다고 하는데요,

돌아가는 상황을 보니 지금 초안을 시장에 선보이고

간을 보는 단계(?)인 것 같습니다.

 

오늘은 정부가 왜 이런 제도를 하려고 하는지

숨은 함정은 없는지 지분형 모기지의 장단점을 파헤쳐볼까 합니다.

 

 

 

지분형 모기지란?

 

정부(또는 공공기관)가 집값의 일부를 부담하는 투자자로 참여해,

구매자와 함께 소유하는 방식입니다

 

 

예를 들어 시세 10억원짜리 아파트 구입한다고 가정했을 때

내돈 1억의 현금으로

은행에서 4억 대출을 받고

주택금융공사가 5억을 지분투자를 하는 것입니다.

 

* 이때 구매자의 보유 현금이 더 있으면

대출을 더 작게 받거나

주금공의 지분투자 비중을 줄일 수 있습니다.

 

한마디로 내가 100%를 혼자 부담할 필요 없이, 정부와 공동으로 집을 사는 것입니다.

정부와 내가 집을 공동소유한다고 보면 됩니다.

 

 

 

지분형 모지기의 구조

 

어떻게 내 돈 1억으로 10억짜리 아파트를 살 수 있는 걸까?

 

지분형 모기지 제도 예시 (시세 10억원짜리 아파트 구입 방식)

 

 

세상에 공짜는 없습니다!!!

 

먼저 정부 투자 지분(5억 원)에 대해서

연 최대 2% 정도의 사용료를 내야 합니다.

(그래도 전세대출 이자보다 저렴하네요)

1년에 약 1000만 원 정도 되겠네요.

 

 

그렇다면 나중에 집을 팔 때는 어떻게 될까요?

 

집값이 오르면

오른 만큼 정부와 지분 비율대로 나누어 갖습니다.

반대로 집값이 떨어졌다면

그 손실은 정부(주금공)가 먼저 떠안는 구조라

개인의 부담은 줄어들 수 있습니다.

​

거주 기간에는 제한이 없고

여유 자금이 생기면 2년마다 정부 지분을 사들여

내 지분율을 높일 수도 있다고 하네요.

 

 

주택구매의 초기 자금 부담이 크게 줄어들어 

자금 여력이 부족한 실수요자들이 좀 더 쉽게

주택 구입에 도전할 수 있는 여건을 마련해주는 제도라고 볼 수 있습니다.

 

 

지분형 모기지의 다섯가지 장점

 

 

첫째, 정부 지분은 ‘투자’로 간주합니다!

 

정부가 부담하는 지분은 내 대출이 아니기 때문에,

내 총부채로 잡히지 않습니다.

그래서 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서도 유리해요

특히 대출 규제에 막혀 있는 무주택자에게 굉장히 큰 장점이 되겠죠.

 

둘째, 집값이 하락하면 정부가 손실을 먼저 떠안아요!

​

정부는 투자자이고, 실수요자는 거주자라는 구조기 때문에

부동산 하락장에서도 리스크를 정부가 먼저 감당하는 방식입니다. 

내 돈이 먼저 손실되지 않는다는 것은 매우 중요한 요소입니다.

 

 

셋째, 정부 지분 사용료는 연 2% 수준입니다.

​

이것은 마치 정부 지분을 '빌려 쓰는' 개념이라 보면 되는데

전세 이자보다 낮은 수준이라 실제 부담은 꽤 낮습니다. 

특히 고금리 상황에서는 이 사용료 구조가 큰 장점으로 작용하게 됩니다.

​

 

넷째, 2년마다 지분 매입 기회가 있어요

​

정부가 가진 지분은 시간이 지나면 내가 다시 사올 수 있어요.

2년에 한 번씩 내 경제 상황에 맞게

점진적으로 내 지분을 늘려서,

궁극적으로 100% 내 집으로 전환할 수 있습니다.

 

 

다섯째, 서울·경기·지방별 가격 제한이 있어요

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서울은 10억, 경기도는 6억, 지방은 4억 원 이하의 주택이 대상이고

무주택자, 청년, 신혼부부 중심으로 운영될 계획입니다.

​

 

 

지분형 모기지의 다섯가지 단점

 

첫째, 집값 상승을 유발할 우려가 있어요!

 

많은 사람들이 적은 초기 자본으로 집을 살 수 있게 되면

이전에는 집 살 엄두를 내지 못했던 사람들도 매수 대열에 합류할 가능성이 커지죠.

​

특히 서울 10억 원 이하 등 가격 상한선이 정해져 있다 보니

"결국 10억 원에 미치지 못했던 아파트들까지

모두 상한선인 10억 원에 맞춰 가격이 오를 것이다" 라는 전망이 나옵니다.

 

둘째, 재산 증식 효과가 제한됩니다!

 

집값이 올라서 수익이 나도, 자기 지분만큼만 수익 실현 가능하니

전통적인 ‘내 집 마련을 통한 자산 확대’ 개념과는 거리가 있습니다.

 

셋째, 매각 및 환매 절차가 복잡함

 

주택을 매각하려면 공동 소유자인

공공기관과의 협의나 우선매수 절차를 거쳐야 할 것으로 보입니다.

그러다보면 단순한 부동산 거래보다 시간이 오래 걸릴 수 있죠

 

넷째, 거주 안정성에 한계

 

지분율이 낮을수록 거주 안정성이 떨어질 수 있습니다.

(공공기관이 매각을 원할 경우 일정 조건에서 영향 받을 수 있음)

장기 거주를 계획할 경우 불안 요소가 됨

 

다섯째, 공공기관 정책 변경 리스크

 

제도 자체가 정부 정책 변화에 민감하므로

향후 지분 매입, 환매 조건 등이 바뀔 수도 있습니다.

그외 예측 불가능한 상황이 발생할 수 있음 (예: 환매 가격 산정 방식 변경 등)

 

 

 

결    론

 

지분형 모기지는 부채를 지분투자로 전환해

폭증하는 가계부채 문제를 해결해 보겠다는 의도에서 출발했지만

과거에도 유사한 시도가 없지 않았습니다.

하지만 과거에 유사한 정책은 대부분 실패했는데요....

이번엔 성공할수 있을까요?

 

아직은 확실하게 결정된 사항이 없으니

오는 6월에 발표되는 세부 시행 방안을 주목해야겠습니다.

내집 마련 계획이 있으나 자금이 부족한 분들은

가까운 미래에 이런 제도가 나올 수 있다는 것도 생각해보시고

내집마련 계획을 세워보시면 좋겠네요.